关于进一步规范建筑区划内

共有部分经营管理行为的指导意见

为进一步规范建筑区划内利用共有部分的经营管理行为，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《成都市物业管理条例》等相关法律法规，提出如下指导意见：

一、共有部分的范围

建筑区划内的共有部分是指依法属于全体业主或者相关业主共同所有的共用部位、共用设施设备，一般包括：

（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

（二）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，以及其他公共场所、公用设施和物业服务用房；

（三）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

二、共有部分的管理

（一）（前期）物业服务合同、（临时）管理规约应当对共有部分的管理、使用和经营等作出明确一致的约定，可委托物业服务机构统一实施共有部分的经营。

（二）业主大会设立后，利用共有部分经营的，应当征得业主大会或者相关业主同意。业主委员会可根据业主的意见和要求，拟订共有部分的使用、经营和收益分配方案，提交业主大会决定。

（三）利用共有部分进行经营，不得危及建筑物的安全，不得损坏建筑物及其设施设备的正常使用功能，不得损害其他业主的合法权益。

三、共有部分的经营

（一）决定利用共有部分进行经营的，应当符合法律、法规规定和（临时）管理规约的约定，按照规定办理有关手续。

（二）委托物业服务机构对共有部分进行经营的，应当在物业服务合同中对经营范围、经营内容、收益分配、双方的权利义务、违约责任等内容作出明确约定。物业服务机构可以依约收取一定的经营管理费用。

（三）物业服务机构受委托开展共有部分经营的，应健全管理制度和机制，强化责任落实，严防安全责任事故。可通过购买保险等方式，增强抵抗风险的能力。

四、共有部分收益的使用和管理

（一）利用共有部分经营的收益，扣除共有部分经营成本及税费后，所得收益应当按照约定比例分别归建筑区划内全体业主或相关业主，以及委托的经营单位所有。任何单位、个人不得侵占、处分或者改作他用。

（二）共有部分经营收益业主所得部分的使用和管理，应当在管理规约中明确约定：

1、用于补充专项维修资金的，应统一归集到维修资金监管专户；

2、用于业主委员会工作和业主活动经费的，应按照管理规约的约定或者业主大会的授权使用，并由业主委员会专户管理；

3、共有部分经营所得收益的财务管理，应当在业主委员会工作规则中明确约定。

五、共有部分经营的监督

（一）对共有部分实施经营的业主委员会或物业服务机构，应当就共有部分的经营所得收入与支出单独列帐，至少每半年在建筑区划内书面公示经营所得收支情况，接受业主大会、业主的监督。

（二）共有部分经营收益的使用应当符合相关法规政策的规定和管理规约及物业服务合同的约定。业主委员会应当按照财务管理相关规定妥善保管共有部分经营收益收支账册及相关原始凭证。

（三）业主应当对本建筑区划内共有部分的经营收益及使用情况进行监督。对物业服务机构或业主委员会及成员违反法律法规、管理规约和物业服务合同约定的行为，业主可以依照《业主大会议事规则》的约定，提出监督意见，或者向房地产行政主管部门、街道办事处（乡、镇人民政府）等有关部门投诉举报，也可依法向人民法院提起诉讼。